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  Les
garanties et protection du contrat
de construction maisons individuelles
1 -
La garantie de remboursement en cas
de versement d’acompte :Si
le contrat prévoit des paiements au
constructeur avant la date
d’ouverture du chantier, leur
remboursement doit être garanti par
un organisme habilité. L’objet de
cette garantie est de
permettre au maître de l’ouvrage de
récupérer les sommes qu’il a versées
avant l’ouverture de chantier au cas
où le contrat ne prendrait pas effet
:
-
du fait de la non réalisation d’une
condition suspensive dans le délai
prévu.
-
du fait de la non-ouverture du
chantier à la date convenue.
-
du fait de l’exercice par le maître
d’ouvrage de sa faculté de
rétraction dans le délai de sept
jours après réception du contrat.
En l’absence de garantie de
remboursement, le constructeur ne
peut exiger, à la signature du
contrat qu’un dépôt de garantie au
plus égal à 3% du prix. Le dépôt est
effectué sur un compte spécial
ouvert au nom du maître de l’ouvrage
auprès d’un organisme habilité.
2 - La garantie de livraison à prix
et délais convenus : Cette garantie
est aussi appelée "Garantie
d’achèvement"
C’est une des dispositions
principales de la loi votée en
décembre 1990 renforçant la
protection de l’acquéreur et qui est
obligatoire pour tous les
constructeurs de maisons
individuelles depuis décembre 1991.
Vous devez exiger dans votre
contrat, au plus tard à l’ouverture
du chantier , l’attestation de
garantie de livraison à prix et
délais convenus. Cette garantie doit
être nominative et émaner du garant
lui-même sous forme d’un document
original. Cette garantie est une
sécurité absolue pour vous et vous
apporte la certitude que votre
maison sera construite dans les
meilleures conditions.
Qui ?
Innovation majeure de la loi de
1990, cette garantie est obligatoire
pour toutes les entreprises, quelles
que soient leurs appellations
(constructeurs, entrepreneurs,
maîtres d’oeuvre, artisans...) qui
se chargent de la construction de la
maison au sens de l’article L.231-1
du code de la construction et de
l’habitation. Les constructeurs
adhérents de l’Union des Maisons
Françaises l’appliquent quant à eux
depuis déjà juin 1988.
Quoi ?
Le fait de posséder cette garantie
signifie qu’un établissement de
crédit, ou une compagnie d’assurance
spécialement agréés à cet effet, se
porte garant de votre constructeur
et s’engage pour lui auprès de vous
quoi qu’il advienne.
Comment ?
La garantie de livraison peut
intervenir en votre faveur dans
plusieurs cas : Pour garantir le
prix convenu en cas de défaillance
du constructeur : votre maison sera
terminée au prix convenu dans le
contrat initial. En cas de
dépassement du prix, le garant peut
laisser à votre charge une franchise
d’un montant maximum de 5% du prix
de la maison.
Pour garantir l’achèvement : en cas
de défaillance du constructeur,
liquidation judiciaire par exemple,
l’organisme garant s’occupe de la
poursuite des travaux au même prix
et dans les mêmes délais.
Quoi qu’il arrive vous êtes protégés
contre tous les risques liés à la
défaillance de votre constructeur.
Pour garantir le respect du délai :
en cas de défaillance du
constructeur dans le respect des
délais de livraison, l’organisme
prend en charge les pénalités
forfaitaires prévues au contrat
lorsque le retard excède 30 jours.
 LES AUTRES GARANTIES ET ASSURANCES :
Les constructeurs membres de l’Union
des Maisons Françaises, vous
apportent la certitude qu’ils ont
également toutes les garanties et
assurances suivantes :
3 - La garantie de parfait achèvement.
Si des désordres se révèlent dans la
première année qui suit la
réception, le constructeur s’engage
à prendre en charge les travaux
nécessaires.
4 - La garantie de bon fonctionnement.
Cette garantie couvre pendant deux
ans toutes les malfaçons éventuelles
qui peuvent affecter les éléments
d’équipement dissociables de la
construction :
robinetterie, portes intérieures,
etc.
5 - La garantie décennale.
Le constructeur est responsable
pendant 10 ans à compter de la
réception de votre maison des
dommages qui compromettent la
solidité de l’ouvrage ou le rendent
impropre à sa destination et de
toute malfaçon d’un élément
d’équipement lié au gros oeuvre.
Pour tous les constructeurs, la
responsabilité décennale est
obligatoirement couverte par une
assurance.
6 - L’assurance dommages-ouvrage.
Vous devez obligatoirement
contracter cette assurance avant
l’ouverture de votre chantier. Le
constructeur peut-être mandaté pour
vous l’obtenir. Elle vous assure
pendant dix ans pour les désordres
portant atteinte aux éléments
fondamentaux de la construction.
Par cette assurance, vous obtiendrez
la prise en charge du paiement des
travaux de réparation des dommages
avant même que ne soit déterminé à
qui (entreprise ou constructeur)
revient la responsabilité des
désordres constatés.
En cas de revente de votre maison
dans les dix ans qui suivent la
réception, vous devrez justifier
auprès de l’acquéreur que vous avez
souscrit l’assurance
dommages-ouvrage.
 LES 10 AVANTAGES DU CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISONS INDIVIDUELLES
-
Le contrat de construction d’une
maison individuelle est strictement
encadré par une loi du 19 décembre
1990, dont les dispositions sont
d’ordre public.
-
Le client n’a qu’un seul
interlocuteur : le constructeur.
-
Le lendemain de la première
présentation de la lettre
recommandée lui signifiant le
contrat signé, le client bénéficie
d’un délai de réflexion de 7 jours
durant lequel il peut se rétracter.
-
Le contenu du contrat est contrôlé
par le prêteur qui vérifie que
toutes les clauses obligatoires y
sont bien mentionnées.
-
Lors de la signature du contrat, le
client connaît le coût total de son
projet de construction. Ce prix est
définitif, c’est à dire qu’il ne
peut être modifié en cours de
construction que d’un commun accord
entre les parties.
-
Si un acompte est remis au
constructeur lors de la signature du
contrat, celui-ci doit souscrire une
garantie de remboursement, qui
prendra effet si les conditions
suspensives ne sont pas réalisées
dans le délai prévu ou si le
chantier n’est pas ouvert à la date
convenue
-
La révision du prix est encadrée
puisque la loi fixe deux modalités
de révision de prix en fonction de
l’évolution de l’indice BT O1.
-
Les paiements sont réglementés. En
effet, la loi fixe le pourcentage
maximum du prix convenu pouvant être
exigé par le constructeur à chaque
stade de construction.
-
Le constructeur s’engage à réaliser
l’ensemble des travaux de
construction dans un délai fixé au
contrat. En cas de retard, il est
tenu de verser des pénalités de
retard.
-
Une fois le chantier ouvert, le
client est assuré qu’en cas de
défaillance du constructeur, sa
maison sera achevée aux prix et
délais convenus grâce à la garantie
de livraison qui est obligatoire
dans le cadre du contrat de
construction de maison individuelle.
Quelles sont les principales
caractéristiques du contrat de
construction d’une maison
individuelle avec fourniture de plan
?
A qui s’adresse ce contrat ?
Selon l’article L 231-1 du CCH «
toute personne qui se charge de la
construction d’un immeuble à usage
d’habitation ou d’un immeuble à
usage professionnel et d’habitation
ne comportant pas plus de deux
logements destinés au même maître de
l’ouvrage d’après un plan qu’elle a
proposé ou fait proposer doit
conclure avec le maître de l’ouvrage
» un contrat de construction de
maison individuelle.
Ce contrat s’impose dès lors qu’une
personne, propriétaire d’un terrain,
souhaitant y faire construire une
maison, confie l’établissement des
plans, ainsi que la réalisation,
même partielle, des travaux à un
même professionnel.
Quel est l’intérêt de signer un tel
contrat ?
Le contrat de construction de maison
individuelle est réglementé par une
loi du 19 décembre 1990, dont les
dispositions sont impératives. Cette
loi comprend de nombreuses
dispositions en faveur des accédants
à la propriété d’une maison
individuelle et les protège ainsi de
manière efficace. Cette protection
est assurée par une réglementation
impérative du contenu du contrat et
du déroulement de l’opération de
construction.
Le contrat est-il définitif dès sa
signature ?
Une fois le contrat signé, le
constructeur doit l’envoyer par
lettre recommandée avec accusé de
réception au maître de l’ouvrage
accompagné d’une notice descriptive,
des plans et d’une notice
d’information. A compter du
lendemain de la première
présentation de cette lettre
recommandée, le maître de l’ouvrage
peut se rétracter dans un délai de 7
jours.
Que recouvre le prix mentionné dans
le contrat ?
Le contrat mentionne le coût global
de la construction à réaliser en
distinguant :
d’une part le prix convenu, qui
englobe les travaux devant être
réalisés par le constructeur et les
prestations à sa charge tels que
l’élaboration du dossier de permis
de construire, le coût de la
garantie de livraison,
et d’autre part le coût des travaux
dont le maître de l’ouvrage s’est
éventuellement réservé l’exécution.
Ainsi, au jour de la signature du
contrat, le maître de l’ouvrage
connaît le coût total de la maison
qui sera réalisée. Cela lui permet
de monter un plan de financement
précis s’adaptant au mieux à son
budget.
Le prix convenu peut-il être révisé
?
Le prix convenu est forfaitaire et
définitif. Ce prix peut être révisé
selon des modalités très précises
d’après la variation de l’indice
BTO1.
A quel moment s’effectue le paiement
du prix ?Le prix est payé en
fonction de l’avancement des travaux
d’après une grille précise et
réglementée. Si le constructeur a
souscrit une garantie de
remboursement, il peut demander le
paiement de 5 % du prix convenu à la
signature du contrat et 5 % à
l’obtention du permis de construire.
L’échelonnement du prix est ensuite
le suivant :
15 % à l’ouverture du chantier ;
25 % à l’achèvement des fondations ;
40 % à l’achèvement des murs ;
60 % à la mise hors d’eau ;
75 % à l’achèvement des cloisons et
à la mise hors d’air ;
95 % à l’achèvement des travaux
d’équipement, de plomberie, de
menuiserie et de chauffage.
Le solde du prix est également
payable dans des conditions
réglementées.
Sous quel délai le constructeur
doit-il réaliser les travaux ?
Le contrat de construction de maison
individuelle indique obligatoirement
sous quel délai le constructeur
doit, à compter de l’ouverture du
chantier, réaliser l’ensemble des
travaux de construction et procéder
à la réception de la maison. A
défaut de respecter ce délai, le
constructeur est tenu de verser des
pénalités de retard, dont le montant
ne peut être inférieur à 1/3000eme
du prix convenu par jour de retard.
Que couvre la garantie de livraison
?
Avant de commencer les travaux, le
constructeur doit au préalable avoir
obtenu auprès d’un établissement de
crédit ou d’une compagnie
d’assurance une attestation
nominative de garantie de livraison
à prix et délai convenus. Cette
garantie a pour objet de protéger le
maître de l’ouvrage contre la
défaillance du constructeur en cours
de construction, puisque le garant a
dans ce cas l’obligation :
- de terminer la construction
conformément aux termes du contrat
de construction de maison
individuelle,
- de verser les pénalités dues au
maître de l’ouvrage en cas de retard
de livraison,
- de supporter le coût du
dépassement du prix convenu, s’ils
excèdent 5 % du prix initial.
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